Якщо ви збираєтеся продати нерухомість, прочитайте поради оцінювачів квартир. Вони розповіли, як не продешевити і що зробити, щоб закохати покупця саме у вашу квартиру.
Головні тези:
- Правильне визначення ціни: оцініть ринкову вартість та визначте адекватну ціну для швидкого та вигідного продажу.
- Грамотна підготовка документів: оформіть документи до угоди без проблем та оскаржень, що дозволить вам продати квартиру ефективніше.
- Покажіть квартиру в найкращому світлі: приберіть особисті речі, оновіть інтер'єр та створіть атмосферу затишку.
- Приверніть увагу покупця за допомогою фото: зробіть світлі та акцентовані фотографії для оголошення про продаж.
- Опишіть всі переваги квартири: розкажіть про інфраструктуру, ремонт, вид з вікна та інші особливості, які зроблять вашу квартиру привабливішою для покупців.
1. Не завищуйте ціну
Перш ніж виставляти квартиру на продаж, визначьтеся з ціною. Швидкий і безкоштовний спосіб — сервіси оцінки на онлайн-платформах нерухомості. Наприклад, «Дім Ріа» або інші подібні. Алгоритм цих платформ визначає ціну, враховуючи:
вулицю і номер будинку;
матеріал стін;
поверх;
площу;
кількість кімнат та планування;
якість ремонту;
меблі, техніка та інше.
Сервіс аналізує параметри, порівнює з іншими схожими оголошеннями і видає ринкову вартість вашої квартири. Може вказати діапазон і підказати, яка ціна буде вважатися заниженою або завищеною. Також алгоритм покаже оголошення із подібними об'єктами.
Варто користуватись лише калькуляторами на спеціалізованих сайтах з оголошеннями із продажу нерухомості. Не плутайте з автоматичною «державною» оцінкою від Фонду державного майна України! Такі витяги з оціночною вартістю житла використовуються лише для розрахунку податків, і в деяких непоодиноких випадках можуть бути як суттєво менше, так і значно вище за реальну ринкову вартість.
Занадто завищена ціна змусить вас потім продати квартиру дешевше. Зазвичай буває так: власник розміщує квартиру з сильно завищеною ціною на сайтах-агрегаторах. Таке оголошення висить місяць, два, три, чотири, квартира нікому не цікава. Потім власник починає знижувати ціну, але для покупців це оголошення вже привернуло увагу, і вони задаються логічним питанням: «Що з квартирою не так, якщо вона продається так довго?» Тому якщо відразу вказати адекватну ціну, продати можна швидше і вигідніше».
Значний вплив на вартість має поверх, на якому знаходиться квартира: перший зменшує її на 10-15%, а останній — на 3-5%. Негативно позначитися на ціні може старість будинку, погана транспортна доступність, репутація району, нерозвинена інфраструктура.
2. Підготуйте документи так, щоб до них не було претензій
Якою б красивою не була ваша квартира, покупцеві важлива чистота угоди. З запропонованих варіантів він вибере той, в якому ситуація з документами найбільш прозора.
Мало хто заздалегідь замислюється над підготовкою документів до угоди. А коли приходить покупець, продавець не готовий і довго збирає документи, частину яких (зокрема технічний паспорт) можливо потрібно буде оновити. Це позначається на швидкості продажу.
На квартири зі складнощами в документах і обтяженнями зазвичай просять знижку за майбутні незручності та ризики.
З документів знадобляться:
документ, який підтверджує право власності на майно;
технічний паспорт БТІ;
звіт оцінювача про вартість житла — необхідний для того, щоб нотаріус розрахував податки та обов’язкові платежі. Також він допоможе власнику самому остаточно визначитись з ціною майна та мати аргументи щодо її адекватності при перемовинах із покупцями;
плюсом буде, якщо ви покажете квитанції та чеки, що по квартирі немає боргів за комунальні послуги, особливо за капітальний ремонт будинку (якщо він проводився).
3. Приберіть особисті речі, за необхідності приберіть у під'їзді
Передпродажна підготовка нерухомості — це дуже важливий етап. Її суть полягає в роботі з деталями, які роблять вашу квартиру більш привабливою для покупця. Можна найняти фахівця, він оцінить ринок і сам вирішить, як зробити з вашої квартири ласий шматочок. Оцінювачі відзначають, що в більшості випадків витрати на цю послугу окупаються. Проте також підготовкою майна до продажу можна зайнятися і самостійно.
Фахівці рекомендують прибрати предмети, що захаращують простір, прибрати квартиру і забезпечити максимальну чистоту, створити естетично приємну картинку. Квартира повинна виглядати так, щоб в ній було чисто і відчувався спокій.
Експерти також радять прибрати з видних місць особисті фотографії та релігійні атрибути.
Є квартири, де завжди щось недороблено: то плінтусів немає, то шпалери кіт відірвав. Потрібно все довести до ладу.
Якщо квартира в стані «під ремонт», необхідно винести всі старі меблі і провести генеральне прибирання, по можливості викликати професійний клінінг. Якщо ви вирішите зробити ремонт самостійно, заздалегідь порахуйте витрати. Можливо, цей варіант не окупиться.
Навести порядок потрібно і в під'їзді. Подивіться на це очима покупця. Наприклад, ось ваш рідний під'їзд, до якого ви звикли і не звертаєте уваги на деталі. Але під'їзд — це в якійсь мірі обличчя вашої нерухомості. Тому поговоріть із керуючою компанією, якщо можливо, домовтеся, щоб вони підфарбували або побілили там, де це необхідно.
4. Покажіть покупцеві гарну картинку!
Перше, що бачить потенційний покупець, — це фотографії в оголошенні про продаж. За картинкою він складає враження, оцінює квартиру, уявляє, як буде в ній жити, або прораховує інвестиційну вигоду. Тому фото вашої квартири в оголошенні повинні бути світлими і акуратними, а квартира на них повинна виглядати чистою і незахаращеною.
5. Розкажіть, чим ваша квартира краща за інші
Оголошення може закохати майбутнього покупця у вашу квартиру, а може змусити його пройти повз. Опишіть нерухомість детально: адреса будинку, кількість кімнат, тип санвузла (роздільний або суміщений), метраж — загальний, житловий і кухні окремо.
Вкажіть віддаленість від метро, автобусних зупинок або залізничної станції. Заявіть про головні переваги своєї квартири: великий балкон, зелений район, вікна з видом на парк, свіжий ремонт. А також не соромтеся описувати привабливі сторони своєї квартири простими словами.
Основні фактори, які об'єктивно підвищують ціну квартири:
близькість до зупинок транспорту;
наявність парковки;
наявність балкона або лоджії;
наявність свіжого базового ремонту;
гарний вид з вікна;
вантажний ліфт;
доглянутий під'їзд;
розвинена інфраструктура будинку та району.
Вкажіть юридичні аспекти: кількість власників та термін володіння житлом. Така інформація дасть покупцеві більше впевненості у вашій чесності та відразу позначить труднощі, з якими він може зіткнутися при купівлі. Перевірте текст вашого оголошення на грамотність і чистоту мови.
6. Не пишіть «можливий торг» і «продаю терміново»
Спростять і здешевлять ваше оголошення, а отже, і саму квартиру такі фрази, як «дешево», «продаю терміново» або «можливий торг». Оцінювачі радять уникати звернень, знаків оклику та подібних фраз.
Якщо напишете, що торг можливий, покупці вирішать, що ціна квартири вже завищена. А терміновий продаж дасть покупцеві мотив торгуватися і збивати ціну.
Покупець, швидше за все, і без позначки в оголошенні запитає вас про можливе зниження ціни. Так, згідно зі статистикою оцінювачів сервісу «Ocinka.UA», в середньому різниця між вартістю, зазначеною в оголошенні, і підсумковою ціною при угоді в Україні становить близько 5% на вторинному ринку житла.
7. Розмістіть оголошення на декількох сайтах
В Україні є кілька великих платформ, де продають і здають в оренду нерухомість. Шанси збільшаться, якщо ви розмістите своє оголошення відразу на декількох майданчиках.
Не лінуйтеся і розміщуйте оголошення про продаж на якомога більшій кількості сайтів-агрегаторів. У різних містах покупці шукають квартири на різних агрегаторах. І якщо якийсь з них не популярний у вашому місті, це не означає, що не прийде покупець з іншого регіону.
8. Запросіть покупця в правильний час
На успішний продаж квартири впливає і час показу квартири. Краще запросити покупця вдень, а не пізно ввечері. При денному і природному світлі квартира може виглядати більш привабливою, ніж при вечірньому.
9. Виведіть собак на прогулянку
Оскільки ви не знаєте особистих уподобань потенційного покупця, то на час показу приберіть сліди перебування в квартирі тварин. Багато хто відмовляється навіть дивитися житло, знаючи, що там тримають тварин, особливо великих або в великій кількості.
10. Спечіть шарлотку або зваріть каву
Важливо, щоб ваша квартира створювала враження затишку навіть в ароматах. Перед приходом потенційних покупців спечіть шарлотку або зваріть каву. У квартирі буде аромат свіжої випічки, а булочками можна пригощати потенційних покупців.
Але важливо, що цей лайфхак підійде для звичайної житлової вторинної нерухомості, але не підійде для сегментів бізнес/еліт.
11. Найміть фахівця
Якщо ви не впевнені у своїх навичках продажу та оцінки житла, завжди можна звернутися за допомогою до фахівців. Наприклад, до професійного оцінювача житла та/або рієлтора.
Залучити продавця-професіонала важливо просто тому, що він займається продажем квартир щодня, а не раз на 10 років, як середньостатистичний власник. Накопичений досвід допоможе йому вести грамотні переговори з покупцем і продати житло за вигідною для вас ціною.
